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干货|深圳回迁房的交易种类、各自优势以及投资风险!

日期:2021-01-03  
现在,深圳的可供开发土地越来越少,净地在深圳处于枯竭状态。为了满足城市发展中的土地问题,深圳只能通过城市更新或者填海造陆来利用更多土地,有城市更新,就有回迁房。早期的回迁房是小众需求,通常是村民自己和朋友亲戚自己消化,随着深圳的购房需求越来越多,还有限购、限贷的门槛持续提高,尤其是城市更新的数量越来越多,回迁房逐步市场化。

那么,在深圳,什么是回迁房?有哪些种类的交易方式?不同时期的回迁房又有哪些交易风险?

▼什么是回迁房?

回迁房主要是指旧改棚改拆迁时,开发商征用村民或村集体的土地,赔给回迁户的房子统称回迁房。回迁房的交易,通常是看好项目,跟开发商的旧改办签《回迁补偿协议》,补偿的细节都在补偿协议里面有约定。旧改签约流程、交易流程都大同小异,不同项目的补偿区别,主要体现在补偿协议里面。

▼回迁房交易流程

1. 确定购买意向,交订金,签约房屋转让协议。
2. 和开发商签约拆迁补偿协议合同。
3. 村委 — 街道办 —开发商—住建部—国土局等存档备案。
4. 领取开发商拆迁补偿合同。
5. 每月领取开发商过渡费(季度)每月。
6. 等待选房——交房。
7. 办理红本不动产权证。

以购买时间的早晚为序,回迁房交易分为指标房交易、无证房交易和有证房交易三类:

一、回迁指标权益交易

1.什么是回迁指标权益交易?

指买家与确定拆迁而尚未与开发商签署回迁协议的待拆迁户签约,然后共同到股份公司(村委)或开发商办理手续,再由买家直接与开发商签署回迁协议的交易模式。由于此时老房尚未拆,新房尚未建,待拆迁户转让的只是搬迁权利人身份,只是回迁房指标,故名指标房交易。

2.有什么优势?

不限购,不限售,一般无税(由开发商承担)。由于是直接与开发商签署回迁协议,直接回迁到买家名下,所以不受购房资格限制,一般不用交税,同时根据深圳市规土委深规土规【2018】7号文件(深圳“7.31政策”细则)第四条第二项规定,买家首次转让所购回迁房,不受三年禁售规定。

3.有什么风险?

由于指标房交易终由买家与开发商签署回迁协议,所以从根本上避免了因拆迁户原因导致交易无法履行的法律风险(无交易风险),但是任何交易都不可能杜绝风险,此种交易避免了拆迁户的风险,却要面对另外两个风险,即因部分拆迁户不配合而导致拆迁不顺利的风险和开发商资金链断裂项目烂尾的风险。

4.如何预防风险?

无交易风险,有时间风险,拿房周期4-6年。预防应从两个方面进行:

1、为防止部分拆迁户不配合导致拆迁遥遥无期,建议锁定一些可靠的项目进行交易,俱乐部之前推荐一些项目目前进展非常顺利。比如山厦远洋集团城市更新项目、红朱岭佳兆业城市更新项目、南布新村益田城市更新项目、河包围绿海城城市更新项目、白石洲绿景城市更新项目、坪山财富城城市更新项目等等,千万不要病急乱投医;

2、尽量购买品牌不错的开发商旧改项目中的回迁指标房。当然,也必须强调两点,开发商倒闭等等不会影响终拿房,但会影响拿房时间;第二钉子户问题今年深圳城市更新法新规出台,95%以上可以政府参与强行执行,不能让少数人的无理要求阻挡大部分人的利益!

二、尚未出证的回迁房交易

1.什么是尚未出证的回迁房交易?
指回迁户已经与开发商签署回迁协议,老房产证已注销,需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。

2.有什么优势? 

可以自主决定签约交易的具体时间,一般都在老房全部拆除之后,新房即将封顶或已经封顶之时,不会遇到拆迁不顺利和项目烂尾的情况。

3.有什么风险?

时间跨度比较长,且很多交易都在回迁户尚未抽签确定具体房号甚至尚无初始登记阶段,交易风险大,表现在:1、房价上涨,卖方故意违约或借口家庭成员反对违约;2、卖方“一房多卖”、“卖后又押”等;3、债权人查封导致交易无法进行;4、没有初始登记客观上履行不能等。

4.如何预防风险?

1、自身无违约,以免被动;2、合同设定高额违约金和一旦卖方违约赔偿房屋升值差价并支付买家律师费的保障性条款;3、让卖方配偶、成年子女、父母一并在合同上签字确认;4、先行占有(尽量让卖方先交房,以对抗其他债权人查封);5、择时起诉强制过户:建议在初始登记之后起诉继续履行,不能过早也不能过晚(过早起诉的,如一审法庭辩论终结前仍未初始登记,法院不会判决强制过户,过晚起诉的可能被其他债权人起诉查封);6、发生争议时及时固定证据,纠纷无法自行解决时及时委托律师审查起诉。
三、有证房交易

1.什么是有证房交

指回迁户已经办下来了回迁房一手产证,直接进行二手交易的交易模式,此种交易模式与普通的二手房商品房交易无异,不在文本重点讨论之列。

2.有什么优势? 

现房交易,权属清晰,交付方便。

3.有什么风险?

同一般的二手商品房交易。

4.如何预防风险?

增加定金数额,提高违约成本;完善合同条款,防止约定不明;切断毁约借口,合同有效;缩短交易期限,尽快完成过户;委托律师陪购,购房无忧。

四、总结

1、只有指标房交易才可以规避“限购令”和“限售令”,且能避免回迁户的违约,所以成为投资客投资首选;
2、尚未出证的回迁房交易有风险,如果价格不是明显低于周边二手房,建议谨慎购买;
3、当然,早于回迁指标的是待拆迁房或暂时没有拆迁概念的房,还不能与开发商签拆迁赔偿安置协议书,不建议单套购买,可以整栋购买历史遗留。