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​什么是回迁房?深圳回迁房屋销售政策

日期:2021-01-11  

买回迁房?说到“回迁房”一词,许多人会下意识地挤压他们的衣袋。因为在认知的概念上,如果您购买了回迁房屋,这不只是与农民叔叔的一笔交易吗?那是一群契约没有精神的人,所以算了吧...

回签房子是开发商取得土地后,将补偿款支付给搬迁家庭的房屋;搬迁房屋的概念源自拆除,这是中国特殊的拆除政策的产物。拆除安置过程中,采取货币补偿的方式,拆除户用补偿款购买商业房屋与普通人购买商业房屋没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的。

什么是回迁房?深圳回迁房屋销售政策

然而,这仅仅是传统认知,在深圳这个特区,这片特殊的土地上,一方面商业房屋价格不断的突破天际,叫人望尘莫及,哀怨连连,怨声载道。而另一方面,却有人在回迁房市场上,赚到盆满钵满、不亦乐乎,无法低调。到今天,深圳回迁房已经趋于炙手可热,有些口袋钱不多的刚需瞄准它,也有更多投资客瞄准它,而且回迁房在人们的“口碑”里,已经比原来“大方”多了,人们不再避讳,不再排斥回迁房。

主要原因是有些人已经拿到了红皮书,有些人已经赚了钱。那么,搬迁房屋市场到今天如何发展?让我们分析其背后的一系列深层次原因。

首先,这么多回迁房来自哪里?答案是深圳市区更新。

深圳土地面积小,人口众多。这是一个公开的秘密。没有面粉,但是有很多人排队买面包。政府不提供土地,如何向排队的人出售面包?建造了旧的翻新,棚式翻新,拆毁的和新的。这就是深圳一直在努力进行的城市更新。

有一组数据。 2018年10月31日,本市今年已成功建立82个项目,总拆迁面积超过472万平方米。2017年拆迁和改造的总数和总面积远远超过38个项目和231.9万平方米。可以看出,在2018年深圳房地产市场政策的一系列改革下,旧的改善率已经达到进一步加速。因此,搬迁房屋的数量进一步增加,毫无疑问,搬迁房屋的交易也增加了。


下图显示了2018年深圳市各区已获批准的项目清单

什么是回迁房?深圳回迁房屋销售政策

在这些立项的项目中,绝大部分是规划为居住+商业用地,就是把原来的村落改造后,变为符合现代化城市的住宅商业综合体,说的直接点就是拆除,拆除就会有回迁户,回迁房。

拆除户的回迁房又是怎么变成当下的投资热门品种的呢?请记住事实,只要是城市发展,就必须有红利,只要与土地有关,就必须有投资机会。

首先看下面的简单图片,即城市更新的上游利益。政府,开发商和权利人。政府负责规划,开发商负责拆除和建筑,权利人只是需要补偿安置的搬迁家庭。

什么是回迁房?深圳回迁房屋销售政策

政府与开发商之间有着固定的关系,这种关系不会改变数千年,但权利人可以是农民,投资者或您或我。对拆迁房屋的投资是投资于“权利人”应具有的红利,并享有“权利人”应具有的各种权利。

所以在城市更新过程的下游,衍生出投资人跟回迁户之间利益关系,或者一些自住的刚需跟回迁户之间的利益关系。总之就是那些,想以低于商业房屋市场价买房的人,从回迁户手里接过房子,这其中的利益关系。同时在这个凡事需要都信用背书的年代,中介是一个必不可少的角色,况且买回迁房本身有一定的敏感性和争议性,所以中介的角色更加必不可少。

下面深入思考一个问题,为什么涉及政府、开发商、村委、拆除户,而投资人却能在回迁房投资上游刃有余,难道政府不理吗,开发商不会有异议吗,农民伯伯不会中途反悔吗。

什么是回迁房?深圳回迁房屋销售政策

政府或城市更新管理负责将残旧的深圳村庄改造成现代化的大都市,不要那些破烂的墙壁,我想要城市霓虹灯。这是一项计划,也是城市发展的宏伟蓝图。至于下游的利益,这个拆迁户张三还是李思,对于城市发展而言,这很重要吗?有什么关系?

开发者的利益。有人会说,你看我一介书生,斯斯文文带着眼镜,我去当回迁户,跟开发商签合同,我一看就不像农民伯伯啊。只能说你内心戏太多了,在拆除进度面前,开发商没有精力思考你的来历。如果不是深圳没有土地可拍了,谁愿意做拆除工作,平地上建房子多省心省力啊。但是无奈,开发商要继续在资本市场上逐利,那就先盘活土地,再建房子,再卖房子,这才有利益。为了尽快完成拆除进度,为了尽快开工以及尽快卖商业房屋,所以开发商对回迁户这些行为视而不见。所以更有,回迁房投资客,跟开发商直接签订合同的情况,开发商明知道是投资客,也会签订各种赔偿合同,不耽误开发商赚钱进度其他都是浮云。

回迁户的好处,由于原本回迁户的房子被拆,所以才有回迁房作为回迁户的安置补偿。作为投资客,以周边商业房屋三分之一,或者二分之一的价格从回迁户手里买到红本回迁房,你会说,为什么回迁户怎么傻,为什么明知道有利润,可以翻倍翻三倍的利益,回迁户却眼睁睁的把房子卖掉。

你感觉这是钱多人傻,智商不在线的做法,但是,其实这些农民伯伯只是家里“地多”他们喜欢过现金为王的生活。一个村里某些村民,家里几套院子,几处宅子,一点不稀奇,做拆除户是好事每个人都知道,但是要等到房屋搬回并分配之前,需要花费几年的时间。如果您等到拆迁房屋分开出售后,则需要等待3-5年。在此期间,搬迁户需要消费和消费。如果他们赶上儿子和妻子,他们需要更多的钱,所以他们只想要现金!现金!明天可以接车的人。

所以当村里很多人,把多出部分的回迁房都提前卖掉换现金的时候,这种“机智”的做法在村民之间变成一种常态的时候,谁愿意苦苦死撑着等待那漫长的回迁过程呢。既然有那么多面积的回迁房,卖掉一部分,将来既有房子住,也有钱花,这对村民来说是一种乌托邦式“理想”生活。不工作,一边每天喝茶打牌一边等待漫长的拆除过程不是更好吗。

投资者的利益。正是有了上面说的,拆迁户需要钱,不想等时间,投资客有现金,但是愿意付出时间等,所以就有了回迁房买卖市场。简单一点说,投资客用当下价格不高的现金,购买回迁户不想等待的那些时间。然后坐等回迁房有朝一日,价格跟周边商业房屋抗衡的时候,那么投资客的利益就体现在了,这期间房价的水涨船高上。

中介利益,这个交易过程的不可缺少的角色。我相信没有哪个投资客,直接去村里找村民交易。别说买回迁房,就是现在买卖普通其他不动产,商业房屋、商铺、车位等等,我们谁都不愿意直接跟买家卖家交易。虽然我们都看起来像个好人,但是,有中介在其中帮周旋,都感觉踏实很多,哪怕掏点中介费,不至于在大额资金面前寝食难安、一身冷汗。而中介对此也愿意付出,从中周旋,为双方信用背书,当然也为了那一丢丢中介费。

在这一点上,我们将发现实际上,搬迁房屋不再那么神秘。我们经常只在眼前看问题,并习惯于从传统的认知思维中判断事物。但是,从总体情况来看,拆迁房屋市场无非是城市发展更新过程中出现的市场,或者是城市改造过程中产生的红利释放的市场。除了政府是发放股息的主体之外,其他所有参与主体都在追求不同的利益。

深圳搬迁房屋火爆。背后的事实是,除了政府之外,开发商,搬迁家庭,投资者和房地产中介机构都有共同的利益链,因此他们愿意共同努力,以使搬迁房屋市场存在和发展。